¿Sabes cómo filtrar a los verdaderos compradores?

¿Sabes cómo filtrar a los verdaderos compradores?

Otra de las claves a la hora de vender nuestra vivienda y que nos puede ahorrar mucho tiempo es sin duda la elección de “verdaderos compradores”.

A la hora de vender una vivienda se recibe un elevado número de posibles interesados, pero ¿cuántos de ellos están realmente dispuestos a comprar?

Para ello es necesario realizar una tarea previa a la visita de la vivienda. Esta tarea pasa por “filtrar” a nuestros posibles compradores identificando cuáles de ellos los podremos calificar como compradores potenciales. 

Dentro del grupo de posibles interesados y que nos llaman para la compra de nuestra vivienda, existen distintos perfiles que deberemos saber identificar para desestimarlos como verdaderos compradores. Esto nos ahorrará visitas innecesarias con la consiguiente pérdida de tiempo.

A continuación podemos ver algunos perfiles de estos supuestos compradores:

  • Particulares que venden su vivienda en la zona y les interesa conocer a la competencia.
  • Particulares que simplemente tienen curiosidad en visitar la vivienda sin ninguna intención de realizar ninguna compra.
  • Particulares interesados en visitar la vivienda con posibles fines delictivos posteriores.
  • Agencias inmobiliarias contactando como particulares interesadas en conocer y captar el producto de la zona.
  • Posibles clientes compradores sin la capacidad ni los recursos económicos necesarios (dificultad de concesión de hipoteca, venta anterior de su casa,…etc).

¿Seremos capaces de realizar la acción de “filtrar” a los interesados en nuestra vivienda?

PROHABITAT pone a su disposición más de 18 años de experiencia en la venta inmobiliaria para realizar una preselección de compradores realmente motivados y con recursos para poder llevar a cabo la compra de la vivienda.

Para ello dispone de estrategias efectivas basadas en el conocimiento del posible comprador, apoyada en check-list que permiten dibujar el perfil del contacto, seleccionando a continuación únicamente a aquellos que sean validados.

Nosotros no hacemos perder el tiempo a nuestros clientes ni tampoco perderlo nosotros y es por esa razón que antes de realizar o planificar ninguna visita a la vivienda realizamos un test al posible comprador que hará ser catalogado como verdadero comprador o no.

¿ Como debo vender mi casa, de forma particular o a través de una Agencia Inmobiliaria ?

¿Como debo vender mi casa, de forma particular o a través de una Agencia?

Muchos propietarios que ponen a la venta su vivienda prefieren hacerlo de forma particular porque piensan que al contratar a una agencia perderán en el mejor de los casos el 3% del precio de venta correspondiente a los honorarios de la agencia. Está demostrado que este pensamiento es erróneo.

Podemos citar 3 argumentos claves para decidir apostar por delegar la venta de nuestra vivienda a los profesionales del sector inmobiliario:

“El tiempo es dinero”. Cuando una persona decide vender su vivienda de forma particular, tendrá que invertir muchas horas en todas las tareas que será necesario realizar para la venta (tareas de investigación y análisis, tareas jurídicas, tareas comerciales, tareas informáticas, redacción de los contratos, gestión de documentos, acompañamiento de visitas,…).

La mayoría de las personas no tienen tiempo de realizar todas estas tareas o al menos no como deben ser hechas.

Por otra parte, en muchos casos estas tareas requieren de conocimientos previos de los que carecen las personas no profesionales de este sector.

Todo ello deriva en una mediocre gestión de la venta que lleva a no vender la vivienda o en el mejor de los casos a venderla por debajo del precio que podría ser vendida con la intervención de un profesional.

¿Cuántos euros cuestan tus horas de trabajo o de ocio? ¿Sabes cómo llevar a cabo las tareas que implica la venta de tu vivienda?

Conocer todos los procesos que es necesario poner en práctica y saber como puedo vender mi casa ahora en 2020, es necesario invertir mucho tiempo y realizar un seguimiento continuo durante todo el tiempo que tengamos nuestra vivienda a la venta, analizando los valores que podemos ir mejorando para acelerar la venta.

¿Cómo poner el precio adecuado y saber como vender mi casa en 2020? Ya que sin un estudio de mercado y de la competencia, esta tarea puede llevar a poner un precio inadecuado que o bien haga que la vivienda se “estanque en el mercado” y no se venda o bien se pierda dinero al poner un precio de venta por debajo de su valor de mercado.

Para poder acertar y poner el mejor precio posible que nos permita vender la vivienda en un tiempo razonable, es necesaria una labor previa de estudio y análisis.

Además habrá que estar pendiente de la evolución del mercado durante todo el periodo de venta que nos permitan realizar reajustes.

No todas las personas están dispuestas o se les da bien mantener una negociación de venta.

Para poder obtener el mejor precio de venta es necesario en la mayoría de los casos un “tira y afloja” previo.

Pero ¿Sabes cómo salir airoso de esta situación?

Por regla general los compradores no darán pistas y siempre ofertarán por debajo del precio de venta.

Es necesario por tanto conocer al comprador, preparar una estrategia y tener experiencia en mantener negociaciones de compra-venta.

La agencia siempre trabajará para conseguir el máximo precio ya que por un lado su cliente es el propietario y por otra parte cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será el importe de sus honorarios.

Conclusión

Para saber como vender mi casa en 2020, un propietario debe pensar que es lo que le va a resultar más rentable.

Si hacerlo de forma particular o delegar el trabajo en una Agencia Inmobiliaria, ya que en la mayoría de las ocasiones es mejor delegar el trabajo en los profesionales porque a pesar de tener que pagar unos honorarios, el propietario ganará más dinero con la venta de su vivienda y por supuesto ganará mucho tiempo y tranquilidad.

¿Cuales son las formas de vender una casa?

¿Cuáles son las formas de vender una casa?

Venta por Particular

Cuando es el propietario de la vivienda quien decide intentar  vender su propiedad de forma particular se encuentra diferentes problemas que se resumen a continuación:

1.- Un escenario pobre y de baja calidad de posibles compradores

La única fuente de entrada de posibles clientes compradores debe salir de entre familiares o conocidos directos del propietario o de las solicitudes que llegan a través del portal o portales inmobiliarios en los que el propietario se ha dado de alta.

Por otra parte, al llegar las solicitudes, el propietario no realiza una preselección de clientes compradores debido a la falta de tiempo o experiencia.

2.- Precio inadecuado de venta

El Precio de venta de la vivienda en muchas ocasiones no es el adecuado debido a la falta de experiencia y de datos del propietario. Un precio de venta inadecuado  hace que posibles compradores salten al siguiente anuncio de la lista.

3.- Reportaje fotográfico “amateur”

El reportaje fotográfico de la vivienda no es profesional.  Las fotos al ser de mala calidad hacen que posibles compradores salten al siguiente anuncio de la lista.

4.- Falta de experiencia en negociaciones de venta

La falta de experiencia del propietario en cuanto a “negociar el precio de venta” de su vivienda con posibles compradores, el no saber destacar puntos fuertes y soslayar los posibles puntos débiles, hace que en muchas ocasiones se pierda la venta o se llegue a un acuerdo desfavorable para el propietario, que acepta en muchas ocasiones de forma errónea Ofertas a la baja.

5- Falta de solicitudes de calidad

El 80% de las solicitudes que lleguen al anuncio de un particular colocado en portales inmobiliarios, llegarán desde Inmobiliarias que querrán captar la vivienda y no de verdaderos compradores interesados.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que un anuncio dado de alta por un particular en un portal inmobiliario es  “gratuito” a diferencia de los anuncios“de pago”de las agencias.

Esto hace que los anuncios de particulares aparezcan como últimos resultados en las búsquedas online de los posibles compradores.

Un comprador por lo general no pasa de las primeras páginas de resultados, obviando el resto, lo que implica que los anuncios de particulares en Portales inmobiliarios reciban muy pocas o ninguna solicitud.

6.- Compradores cohibidos frente al propietario.

Los compradores normalmente se encuentran más a gusto frente a un agente que frente al propietario. Está demostrado que los posibles compradores suelen sentirse incómodos y cohibidos cuando visitan la casa y es el propietario quien enseña la propiedad o está presente en la visita.

Venta por Agencias en Abierto

Cuando la venta de una propiedad es gestionada por distintas Agencias Inmobiliarias locales que compiten entre ellas, lo que se denomina “venta en abierto”, se producen una serie de problemas que reducen las posibilidades de una venta rápida y de conseguir el mejor precio posible para el propietario.

A continuación de señalan los problemas más importantes:

 1.- Competencia entre las Inmobiliarias

La competencia entre las distintas Inmobiliarias locales se establece en cuanto cada una de ellas publicita la propiedad en los portales que tienen contratados.

Esto es así debido a que la primera que realice la venta será la que cobre los honorarios.

Esto provoca que cuando a cualquiera de estas agencias llegue una “oferta a la baja” de compra de la propiedad, los agentes “no luchen” por su cliente (el propietario) por miedo a que llegue otra agencia de la competencia que le quite la venta.

Por lo tanto los agentes intentan de convencer al propietario de que la “oferta a la baja” es una buena oferta haciendo que el propietario la acepte y con ello pierda dinero.

En ciertas ocasiones algunas agencias locales colaboran entre sí y comparten los honorarios pero no es lo habitual.

Por lo general las Agencias que trabajan en venta en abierto, colaboran con otras inmobiliarias pero desde una posición de “cliente comprador” y nunca desde “cliente propietario”.

Es decir, cuando un cliente Comprador llega a una Agencia buscando un determinado tipo de vivienda, esta Agencia, si no dispone de nada similar, busca el producto en las Agencias de la competencia y es cuando al ofrecer al Comprador pactan la colaboración que consiste en el reparto de los honorarios de la venta de la propiedad.

En este caso como vemos, la Agencia lucha por su cliente Comprador.

La Agencia que dispone del producto, en ningún caso se lo ofrece a la competencia y siempre intentará venderla a través de sus propios recursos, lo que disminuye las posibilidades de una buena venta. Solo en el caso de que la competencia le ofrezca un posible Comprador, pactarán un reparto de honorarios, aunque no siempre se lleva a cabo por diferencias pasadas entre competidores, perdiéndose al Comprador y la venta.

2.- Pérdida del Control

La gestión por varias inmobiliarias hace que se pierda el Control del proceso de venta debido a que cada inmobiliaria “hace la guerra” por su cuenta.

Esto provoca varios problemas como por ejemplo la publicación de la vivienda varias veces en los portales inmobiliarios, en muchas ocasiones con diferentes características y distintos precios.  Esto hace aumentar la desconfianza de los posibles clientes compradores lo que reduce las opciones de venta.

3.- Plan de Marketing deficiente

Las acciones de marketing llevadas a cabo por la mayoría de agencias locales, se reduce a realizar un reportaje fotográfico, en muchos casos no profesional, y a subir el anuncio de la propiedad a su portal inmobiliario y a aquellos otros portales que además tengan contratados, esperando la llegada de solicitudes.

El número de portales y opciones de visibilidad contratados por parte de las Agencias locales es escaso debido a su coste y a la falta de recursos para la inversión.

Es lógico por otra parte, que el número de recursos y esfuerzos tanto humanos como materiales y económicos que dedican las Inmobiliarias a esta propiedad sean reducidos debido a que la venta es incierta por ser  una propiedad que será vendida en competencia directa con las otras Inmobiliarias locales.

Por tanto el Plan de Marketing  realizado es muy parecido al que realizan los propietarios al vender de forma particular.

Cuando el Plan de Marketing  es deficiente, se producen pocas solicitudes interesadas en la propiedad, esto alarga el tiempo de venta que provoca el nerviosismo y la preocupación tanto del propietario como de los agentes encargados de la venta, lo que les hace aceptar la primera “oferta a la baja” que se les presente, lo que se traduce en una pérdida económica para el propietario.

4.- Pérdida de tiempo del propietario

Al llegar las solicitudes, en muchas ocasiones, las Inmobiliarias competidoras, no realizan una pre-selección de clientes compradores debido a la falta de tiempo y ante la exigente competencia con el resto de Inmobiliarias. Esto afecta al propietario ya que le hace perder tiempo en visitas innecesarias.

5.- Aumento de la desconfianza del propietario

La vivienda no es gestionada por un único interlocutor, el propietario tiene que trabajar con un número indeterminado de agentes pertenecientes a las diferentes agencias que llevan la venta, cada uno además con una forma distinta de trabajo, trato y presentación.

En muchas ocasiones estas agencias no designan un único agente a esta propiedad con lo que su número aumenta e incluso llega a ser desconocido para el propietario.

Venta por Agencia en Exclusiva

Cuando se trabaja en Exclusividad, se trabaja bajo el control de un único interlocutor que se encargará de la intermediación con el propietario y quién realizará todas las acciones necesarias para finalizar con éxito la venta.

La Exclusividad es la forma en la que trabajan muchas inmobiliarias con una importante cartera de clientes.

La ventaja de esta forma de trabajo es entre otras que el propietario trabaja con un único interlocutor lo que es bueno para la tranquilidad del propietario ya que sabe que su casa es abierta siempre por la misma persona. El agente conoce la vivienda y tendrá mejor cuidado con el cierre de puertas, ventanas, luces, alarma, …etc.

Otra ventaja es que la Agencia no tendrá competidores en el proceso de venta con lo que podrá dedicar más recursos a la venta de la vivienda.

Trabajar en exclusiva presenta la desventaja de que al ser la única Agencia que comercializará la vivienda, se reducirá el mercado de posibles compradores lo que puede retrasar el tiempo de venta de la vivienda.

Venta por Grupo de Agencias en Exclusividad Compartida

Cuando se trabaja en Exclusividad Compartida, no se trabaja con una única Agencia o con varias Agencias trabajando de forma competitiva luchando en Abierto por la venta de la vivienda.

En este caso el propietario trabajará con un conjunto de Agencias agrupadas en MLS (Multiple Listing Service). Se trata de varias agencias agrupadas bajo normas de colaboración muy específicas que se unen para facilitar los procesos de venta de una vivienda.

En este caso también existe la figura de un único interlocutor que se encargará de la intermediación con el propietario y quién realizará todas las acciones necesarias para finalizar con éxito la venta.

1.- Sin Competencia entre Agencias/

Al firmar el contrato de colaboración con una Agencia que trabaja en Exclusividad Compartida, el Propietario se asegura que solo tratará con un único interlocutor. Sus datos solo serán conocidos por este único interlocutor.

Esto no quiere decir que su vivienda será vendida por una única agencia como ocurría en el caso de la venta en Exclusividad, sino que será un único asesor el que realizará todas las gestiones de venta interactuando con el conjunto de Agencias pertenecientes al Grupo.

Por otra parte dentro de estas agrupaciones de Agencias existen algunas, que no solo colaboran con las Agencias pertenecientes al grupo, sino que además colabora con agencias de la competencia e intermediarios internacionales.

Incluso con cualquier familiar, amigo o conocido del propietario que esté interesado en comprar su vivienda, ya que en este caso el único objetivo es la venta de su vivienda.


2.- Relación de confianza con su Agente

El propietario conoce desde el principio el asesor inmobiliario asignado a la gestión de la venta de su vivienda. Este será el único interlocutor válido con nuestro cliente.

El propietario siempre tratará con esta misma persona y a pesar de que los compradores hayan sido entrevistados por otros agentes, estos siempre irán acompañados en las visitas por el  asesor inmobiliario asignado.

3.- Control total del Proceso de venta

En cuanto la propiedad es incorporada a la Red del Grupo,  se ejecuta automáticamente el proceso “de cruces” a través del cual la propiedad se cruza con los datos de los miles de compradores en la Red buscando un candidato idóneo.

De esta forma se multiplica el número de posibles compradores y de posibles ofertas en menor tiempo.

No existen luchas entre agencias por realizar la venta, ya que bajo esta filosofía todas las agencias y todos los agentes se unen para conseguir la venta de la propiedad.

Todos los agentes reportan al agente gestor de la venta quien estudia todas las informaciones y decide junto con el propietario la mejor opción.

4.- Cualificación de Compradores

Se analizan los posibles compradores y se preseleccionan aquellos que cumplan todos los requisitos para ser un “Cliente de calidad” para evitar la pérdida de tiempo del propietario ante visitas innecesarias.

PROHABITAT es un claro referente de la venta en exclusiva compartida y además está especializada en la venta de viviendas en el mercado local de Castelldefels y Gava.

PROHABITAT además de seguir la metodología detallada, realiza un proceso continuo de seguimiento del proceso de venta de la vivienda, manteniendo constantemente informado al propietario.

Conclusión

Por lo tanto y en resumen, se puede concluir que la venta “Particular” y la venta  “En Abierto” son dos escenarios “PASIVOS”, es decir, esperan a que los compradores pregunten por la vivienda en venta, esperan a recibir solicitudes.

Esto crea escenarios muy pobres de compradores cualificados lo que hace que se produzcan pocas ofertas de calidad y aumente el tiempo de venta del inmueble. Al pasar el tiempo crece la preocupación y la frustración del propietario que le lleva a desconfiar de la venta y en muchos casos a bajar el precio.

Cuando una vivienda lleva mucho tiempo en venta llega la desconfianza de los posibles Compradores que se preguntan por qué la vivienda lleva tantos meses sin vender o por qué ha bajado de precio o qué ocurre para que nadie la quiera.

La venta “En Exclusiva” o “Exclusiva Compartida”, es justo todo lo contrario, representa un escenario  “ACTIVO”.

Pero mientras que la venta en Exclusiva es un proceso “cerrado” y de baja rentabilidad, a través de la venta en  Exclusiva Compartida, vamos a por el cliente comprador allí donde se encuentre, da igual que se encuentre en nuestra propia Red Nacional de Agencias pertenecientes al Grupo, o en la cartera de colaboradores Internacionales, o incluso entre los contactos que puedan tener las agencias de la competencia.

Nuestro único objetivo es vender la vivienda al mejor precio posible, en el menor tiempo posible y sin problemas para el propietario.

En PROHABITAT siempre tenemos muy presente que quien nos contrata y pagará nuestros honorarios será el Propietario de la vivienda y es por eso que desde PROHABITAT solo luchamos por los intereses de nuestros clientes, es decir, de los Propietarios de las viviendas.

¿Qué es el Home Staging?

¿Qué es el Home Staging?

Uno de los aspectos fundamentales que debemos tener en cuenta a la hora de vender nuestra casa a buen precio y en el menor tiempo posible es el aspecto general de la vivienda. Es una de las claves que pueden marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. 

Sabemos que las personas compramos por emociones y por lo tanto es necesario conseguir que el visitante “se vea viviendo en nuestra casa”.

Deberemos seguir una serie de reglas de oro para sacar el máximo potencial de nuestra vivienda. El conjunto de estas reglas se denomina HOME STAGING y es la puesta en escena de nuestra casa para las visitas.

Despejar la entrada para aportar sensación de amplitud, abrir las ventanas diariamente para asegurar un ambiente fresco, utilizar colores claros y neutros en las paredes o poner un jarrón con flores en un cuarto de baño limpio y ordenado resultan de gran utilidad a la hora de recibir posibles compradores.

Para mejorar el aspecto general de nuestra casa, deberemos seguir una serie de recomendaciones dadas por los profesionales expertos en esta materia.

En primer lugar debemos ordenar y despejar las estancias de la casa. Debemos eliminar el mayor número de objetos, utensilios, cuadros, …etc incluso muebles que hagan parecer los espacios más pequeños.

El visitante tiene que ver mesas, estanterías, cuartos de baño, camas, muebles, todo despejado. Hay que llegar a un aspecto minimalista de las estancias de la vivienda, dejar lo mínimo imprescindible.

Por otra parte no menos importante, debemos despersonalizar las estancias de la vivienda, no haciendo visibles al posible comprador, elementos decorativos, fotos y objetos personales.

Si no disponemos de un cuarto trastero o similar para almacenar provisionalmente todos los objetos eliminados de la vista, una buena solución es contratar por el tiempo que dure el proceso de venta, un trastero en las muchas empresas que se dedican a ello.

Por un importe mensual que irá en función de los metros cuadrados contratados, podemos disponer de un espacio donde almacenar todos nuestros enseres, aquellos que no necesitamos para el día a día.

Es mejor, y a la postre, más rentable contratar un trastero externo, que utilizar una de las estancias de la propia vivienda como trastero ya que los posibles compradores lo verán como un espacio desaprovechado, infravalorando la vivienda.

En PROHABITAT una de las acciones realizadas de forma GRATUITA a todos nuestros clientes, es estudiar “la mejor puesta en escena” o HOME STAGING de la vivienda, encaminadas a presentar la vivienda “lista para entrar a vivir”.

Es decir se realizan una serie de actuaciones previas a la puesta a la venta de la vivienda que repercute en un mayor número de potenciales compradores interesados, un incremento de las ofertas y por lo tanto un mejor precio de venta que en algunas ocasiones puede representar hasta un 15%.

Como ejemplo de estas actuaciones podemos citar pintar la vivienda, pequeñas reformas, adecuar el aspecto general, incorporar plantas, mejorar la decoración incluso, en el caso de que la vivienda se venda vacía, con la compra de algunos muebles de cartón para añadir vistosidad al aspecto general de la vivienda.

¿Qué contratos se necesitan para vender una vivienda?

¿Qué contratos se necesitan para vender una vivienda?

Es necesario que tengamos en cuenta que por lo general se firmarán tres documentos en el proceso de compra-venta de una vivienda.

En primer lugar se firma un documento de Reserva que permita sacar de la venta la vivienda.

A continuación se fija una fecha para la firma del Contrato de Arras y finalmente se lleva a cabo la firma de la Escritura de Compra-Venta. 

Documento Reserva

Las partes firman un documento privado a través del cual se hace la reserva de la vivienda.

En este acto, el comprador entrega una cantidad que suele estar entre el 1% y el 2% del precio de venta de la vivienda y se fija la fecha para realizar la firma del Contrato de Arras.

En el  documento de Reserva tiene que figurar el precio total de venta de la vivienda al que posteriormente habrá que descontar la cantidad entregada como reserva.

En el caso de que los futuros compradores decidan no seguir adelante con la compraventa, la parte vendedora estará en su derecho de quedarse la cantidad entregada por la parte compradora.

Si es la parte vendedora la que decide no seguir con el proceso de venta, deberá devolver el doble de la cantidad entregada como reserva  a la parte compradora.

Contrato de Arras

El contrato de arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan firmar un precontrato en el que se deja por escrito la obligación de firmar posteriormente, en una fecha convenida, un contrato de compraventa de la vivienda ante Notario, entregándose como prueba, una cantidad de dinero en concepto de señal que suele corresponder al 10% del importe total de venta.

En este documento tiene que figurar el precio total de venta de la vivienda al que posteriormente habrá que descontar la cantidad entregada como adelanto en este contrato.

En este acto se decide además en qué momento se realizará la compraventa ante Notario.

En el supuesto que una de las dos partes decida echarse para atrás, se establecen una serie de penalizaciones en el contrato.

En el caso que sean los futuros compradores, estos perderán la señal entregada.

En el caso que sea la parte vendedora, esta deberá abonar a la parte compradora el doble de la cantidad entregada como señal.

Escritura de Compra-Venta

La Escritura de compraventa es el último documento que se debe firmar en el proceso de compraventa.

Este documento es otorgado ante Notario y recoge el acto jurídico de la compraventa de la vivienda. Además solo en el caso de tener en nuestro poder este documento podremos inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Es posible firmar un contrato de compraventa como un contrato privado y así formalizar la compraventa sin pasar por el Notario, pero es necesario elevar este contrato a Escritura Pública si queremos que la vivienda figure a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.

A la hora de realizar Contratos de compraventa, no hay duda de que lo mejor es dejarse asesorar por alguien que tenga en cuenta todos los detalles para asegurar que todos los Documentos están perfectamente redactados y evitar sorpresas desagradables.

En PROHABITAT  llevamos más de 18 años realizando esta tarea y nunca hemos tenido problemas.

Acompañamos a nuestros clientes, los propietarios en todo momento, asistiendo a todos los actos de firma tanto a la firma de documentos privados de Reserva y Arras como a la firma ante Notario para el contrato de compraventa, ayudando  y asesorando en todo momento a ambas partes para que el proceso se complete de manera satisfactoria para ambas partes.

Contrato Venta de viviendas 2020. Venta de casas en Gavá

Contrato Venta de viviendas 2020. Venta de casas en Gavá

¿Qué es lo que tenemos que mirar si el proceso de venta no está funcionando?

¿Qué es lo que tenemos que mirar si el proceso de venta no está funcionando?

Una vez que hemos fijado el precio de venta, hemos realizado un buen reportaje videográfico, hemos creado un texto que enamore y hemos dado de alta nuestra vivienda en los principales portales inmobiliarios, deberemos llevar a cabo un seguimiento del proceso de venta. 

Pero que es lo que sucede si pasado un tiempo no recibimos visitas, no recibimos ofertas o las que llegan son inadecuadas. 

Hay que analizar los siguientes indicadores:

1.- Precio elevado: Si pasadas unas semanas no tenemos visitas a nuestro anuncio a pesar de que tanto el texto como las fotos y videos son casi perfectos, está claro que lo que falla es el precio de venta de salida.

En este caso lo que debemos hacer es ir ajustando “a la baja” el precio. Para ello debemos volver a analizar a nuestra competencia y estudiar los precios de venta de viviendas similares en venta en nuestra zona y también si es posible comparar con el precio real de venta de aquellas viviendas similares a la nuestra que hayan sido vendidas en las últimas fechas.

Con todo ello iremos reajustando el precio de venta hasta que comiencen a llegar visitas, momento en el que estableceremos el precio definitivo.

2.- Necesidad de mejoras: Si pasadas unas semanas hemos tenido varias visitas al anuncio, incluso varias visitas a la vivienda pero no tenemos ninguna oferta, puede significar que lo que está fallando es el aspecto general de la vivienda.

Lo que debemos hacer es una actuación basada en las actuales técnicas del HOME STAGING

Valores del proceso Venta 2020

Valores del proceso Venta 2020

¿Qué tengo que hacer para vender mi casa de forma particular?

¿Qué tengo que hacer para vender mi casa de forma particular?

Será necesario realizar un Análisis Comparativo de Mercado en el que, entre otros muchos factores, deberemos tener en cuenta las características de nuestra casa y el plazo en el que la deseamos vender.  De esta manera conseguiremos establecer un valor preciso que a su vez resulte competitivo.

En este análisis tendremos en cuenta por una parte el precio de todas las viviendas con parecidas características a la nuestra que estén en venta en nuestra zona y por otra parte debemos conocer el precio “real” de venta ante Notario de las viviendas parecidas a la nuestra que hayan sido vendidas en nuestra zona en los últimos 6 meses.

Este dato por lo general no está disponible para los particulares pero existen herramientas de pago a través de las que podemos conseguirlo. En cualquier caso siempre podemos encargar un Informe de valoración de nuestra vivienda.

Este informe lo ofrecen algunas agencias inmobiliarias de forma gratuita, entre ellas PROHABITAT y están basados en todos los datos comentados.

Es fundamental dar a conocer que la vivienda está a la venta. Para hacerlo podemos emplear diferentes canales.

Entre ellos cabe destacar nuestra propia lista de contactos telefónicos, de Whatsapp o Telegram, que a su vez puedan tener conocidos o familiares que estén interesados en la compra. Podemos además subir un anuncio a nuestras Redes Sociales de Facebook e Instagram, si disponemos de ellas.

Además debemos darnos de alta en alguno de los portales inmobiliarios que existen en internet, donde crearemos un anuncio en el que detallaremos las características de nuestra vivienda y al que adjuntaremos una galería de fotos que previamente hayamos realizado de nuestra casa.

Otra forma de publicitar nuestra vivienda es confeccionar un flyer con el que luego podamos buzonear por la zona, en viviendas y en comercios, salidas de colegios, supermercados, farmacias, centros de salud,…etc.

Las personas que visitan una vivienda con intención de compra, no suelen hacerse a la idea de verla como su propia casa, de verse viviendo en ella, sobre todo cuando esta presenta una decoración y aspecto muy marcado y personal o está vacía de muebles.

Podemos definir el concepto de Home Staging como un conjunto de técnicas que permiten despersonalizar una vivienda haciéndola más neutra, resaltando además todos sus puntos fuertes y corrigiendo sus puntos débiles.

Literalmente es “la puesta en escena” de la vivienda haciéndola más interesante y atractiva para los posibles compradores. Deberemos por tanto limpiar, arreglar desperfectos, organizar los espacios y tener ordenada la vivienda.

Gracias a aplicar técnicas de Home Staging, una vivienda se puede llegar a vender incluso un 15% más cara y en menos tiempo.

Que tenemos cerca de la vivienda es algo que los compradores suelen tener muy en cuenta a la hora de realizar la compra. Por lo tanto es necesario estar preparados ante posibles preguntas de las personas que visitan nuestra vivienda para poder informarles de forma adecuada.

Entonces, es necesario realizar una labor previa de estudio que permita aportar toda la información que los posibles compradores puedan pedir durante su visita.

En PROHABITAT una de las tareas iniciales en la gestión de la venta de una vivienda es precisamente elaborar un informe con los principales lugares a tener en cuenta atendiendo a su proximidad o no de la vivienda. En dicho informe incluimos los siguientes apartados:

Transportes públicos, Vías de incorporación a carreteras y autopistas, Comercios, tiendas y supermercados, Centros médicos y de salud, Colegios, Guarderías, Bibliotecas y Universidades, Parques y jardines, Veterinarias, Policía, Bomberos, Playa, Montaña así como cualquier otro tipo de servicio público importante y cercano a la vivienda.

Antes de la llegada de la visita, debes dedicar al menos 20 minutos a preparar tu casa. Tienes que procurar que esté limpia, ordenada y sin otras personas o mascotas que puedan distraer a la visita.

Una vez que llega la visita, lo más importante es acompañar en todo momento al visitante mostrando todas las estancias de la vivienda y describiendo en detalle todos los aspectos de la misma. No deberemos agobiar a las visitas con preguntas y es necesario permitirles que recorran la vivienda con tranquilidad, apreciando todos los detalles.

Una vez finalizada la visita, es importante pedir la opinión al visitante para intentar conocer que le ha parecido la casa, aunque por lo general no obtengamos respuestas que nos permitan averiguar sus intenciones.

Por lo general se firmarán tres documentos en el proceso de compra-venta de una vivienda.

En primer lugar se firma un documento de Reserva que permita sacar de la venta la vivienda.

A continuación se fija una fecha para la firma del Contrato de Arras y finalmente se lleva a cabo la firma de la Escritura de Compra-Venta.  

¿Que contratos se necesitan para vender una vivienda?  en detalle

Los gastos que asume el vendedor de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría.

Si la vivienda tiene Hipoteca, será necesario realizar el levantamiento de hipoteca o cancelación registral que por lo general se encarga a una gestoría. La gestoría cobrará al vendedor un importe por esta gestión.

Si la vivienda tiene Hipoteca hay que solicitar al banco un Certificado de deuda a la fecha en la que se ha fijado la firma de compra-venta ante notario. El banco cobra un importe al vendedor por este documento.

Independientemente que la vivienda tenga hipoteca, hay que solicitar al administrador de fincas de la vivienda un certificado de estar al corriente de pago de los recibos de la comunidad. La administración de fincas cobra un importe al vendedor por este documento.

Pago del Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por lo general el pago del recibo anual se reparte entre el vendedor y el comprador en relación a la fecha de la firma de compra-venta ante notario.

Pago de la Plusvalía municipal  (variación del valor del suelo). Este importe debe ser pagado al ayuntamiento donde se encuentre la vivienda vendida y su valor depende del número de años transcurridos desde que se compró el inmueble hasta que se vende, cuánto ha variado el valor del suelo en ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Hay que consultar al Ayuntamiento correspondiente su importe informando de la fecha en la que se realiza la compra-venta.

Ganancia patrimonial en el IRPF. En la declaración de la renta del ejercicio en que se transmite la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión como resultado de la diferencia entre por cuánto se vende y por cuánto se compró

¿Que gastos asume el vendedor de una vivienda? En detalle

Una vez que hemos fijado el precio de venta, hemos realizado un buen reportaje videográfico, hemos creado un texto que enamore y hemos dado de alta nuestra vivienda en los principales portales inmobiliarios, deberemos llevar a cabo un seguimiento del proceso de venta. 

Pero que es lo que sucede si pasado un tiempo no recibimos visitas, no recibimos ofertas o las que llegan son inadecuadas. 

Hay que analizar los siguientes indicadores:

1.- Precio elevado: Si pasadas unas semanas no tenemos visitas a nuestro anuncio a pesar de que tanto el texto como las fotos y videos son casi perfectos, está claro que lo que falla es el precio de venta de salida.

En este caso lo que debemos hacer es ir ajustando “a la baja” el precio.

Para ello debemos volver a analizar a nuestra competencia y estudiar los precios de venta de viviendas similares en venta en nuestra zona y también si es posible comparar con el precio real de venta de aquellas viviendas similares a la nuestra que hayan sido vendidas en las últimas fechas.

Con todo ello iremos reajustando el precio de venta hasta que comiencen a llegar visitas, momento en el que estableceremos el precio definitivo.

2.- Necesidad de mejoras: Si pasadas unas semanas hemos tenido varias visitas al anuncio, incluso varias visitas a la vivienda pero no tenemos ninguna oferta, puede significar que lo que está fallando es el aspecto general de la vivienda.

Lo que debemos hacer es una actuación basada en las actuales técnicas del HOME STAGING

Venta de casas particular

Venta de casas particular

Venta de casas particular

Venta de casas particular

Venta de casas particular

¿Cómo puedo evitar situaciones incómodas al enseñar mi casa en venta?

¿Cómo puedo evitar situaciones incómodas al enseñar mi casa en venta?

Está demostrado que los posibles compradores suelen sentirse incómodos y cohibidos cuando visitan la casa y es el propietario quien enseña la propiedad o está presente en la visita. Esto hace que no declaren abiertamente su pensamiento y opiniones en relación a la vivienda.

También es frecuente que se sientan incómodos al realizar una oferta si saben que están negociando directamente con el propietario. 

Si estás intentando vender tu vivienda de forma particular sin intervención de una agencia, antes de la llegada de la visita, debes dedicar al menos 20 minutos a preparar tu casa. Tienes que procurar que esté limpia, ordenada y sin otras personas o mascotas que puedan distraer a la visita.

Una vez que llega la visita, lo más importante es acompañar en todo momento al visitante mostrando todas las estancias de la vivienda y describiendo en detalle todos los aspectos de la misma. No deberemos agobiar a las visitas con preguntas y es necesario permitirles que recorran la vivienda con tranquilidad, apreciando todos los detalles.

Una vez finalizada la visita, es importante pedir la opinión al visitante para intentar conocer que le ha parecido la casa, aunque por lo general no obtengamos respuestas que nos permitan averiguar sus intenciones.

En este sentido, es mucho más efectiva la figura del asesor inmobiliario. Este resulta fundamental para que tanto el vendedor como el comprador puedan relajarse mientras que el asesor asume el rol de negociador.

Las personas por lo general  son más proclives a expresar sus opiniones ante personas neutrales, convirtiendo a la figura del asesor inmobiliario en alguien accesible y con un criterio más objetivo que el propietario.

 

En PROHABITAT acompañamos a los potenciales compradores en la visita a la vivienda, no les dejamos solos en ningún momento aunque si damos espacio suficiente para que las personas no se sientas agobiadas y observadas a la hora de visitar las estancias de la vivienda.

Pero prestamos mucha atención en que sean respetados los enseres de los propietarios si estos siguen dentro de la vivienda. No dejamos en ningún caso salvo excepciones justificadas, que se abran armarios o cajones o que se toquen objetos.

En el transcurso de la visita se enseñan y explican con todo lujo de detalles todas las estancias de la casa y se incide sobre los puntos fuertes de la vivienda.

Al finalizar la visita, se elabora un informe de la visita en el que además de figurar los datos y la firma de las personas que hayan  visitado la vivienda, se detallan todas las opiniones y conclusiones que estas personas realicen sobre la vivienda.

Los informes de Visita nos servirán para llevar a cabo, en caso de ser necesarias, medidas correctoras que mejoren las probabilidades de venta.

Casas en venta Castelldefels

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¿Qué gastos tiene el vendedor de una vivienda?

¿Qué gastos tiene el vendedor de una vivienda?

Gastos del Vendedor de una vivienda 2020. Calcula tus gastos de venta.

Los gastos que asume el vendedor de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría.

En la escritura pública deben constar las cargas y gravámenes que pudiera tener el inmueble. Para justificar que está libre de ellas es necesario presentar en el momento de la firma ciertos documentos que suponen un coste para el vendedor.

Si ha existido Hipoteca:

  • Cancelación registral
  • Certificado de deuda
  • Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios
  • Justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso

El resto de gastos que asume el vendedor se completa con los siguientes:

  • Plusvalía Municipal
  • Ganancia Patrimonial en IRPF
  • Gastos Notaría

Cancelación registral

También conocida como levantamiento de hipoteca. El vendedor, por su cuenta, podría acudir a una notaría para realizar una escritura pública de cancelación de préstamo y luego presentarla en el Registro de la Propiedad. Es un trámite que puede llevar varias semanas, por lo que habitualmente se encarga justo antes de la venta a una gestoría que se compromete a realizarlo, solicitando una provisión de fondos al vendedor. El arancel notarial, el del Registro y los servicios de la gestoría son gastos para el vendedor.

Certificado de deuda

Cuando se haya decidido una fecha de firma en la notaría hay que solicitar al banco con el que se firmó la hipoteca un certificado de deuda para esa fecha. En caso de haberse pagado completamente se suele llamar “certificado de deuda cero”. El banco podría cobrar una comisión por facilitar este documento.

Certificado de deudas con comunidad de propietarios

También hay que solicitar (o lo hará la inmobiliaria) al administrador de fincas de la vivienda un certificado de estar al corriente de pago de los recibos de la comunidad. Por este documento el administrador emitirá la factura correspondiente.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

La Ley Reguladora de Haciendas Locales establece en su artículo 75 que el impuesto se devenga el primer día del año natural. Por tanto, quien sea propietario de la vivienda el día 1 de enero es el obligado tributario. Así, si se firma el día 2 de enero, ese año corresponderá al vendedor. En cualquier caso, de forma externa a la administración local, podría acordarse un reparto del recibo como estimasen comprador y vendedor.

Plusvalía municipal  (variación del valor del suelo)

El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía o plusvalía municipal, grava el incremento del valor catastral del suelo urbano de una propiedad entre una transmisión y otra. Aquí no influye el precio de venta, sino cuántos años han transcurrido desde que se compró el inmueble hasta que se vende, cuánto ha variado el valor del suelo en ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Hay que consultar la ordenanza fiscal de cada municipio para conocer sus detalles y posibles bonificaciones. En una compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor.

Cuota a pagar: Valor de los terrenos x Años x % según años en tabla x 30%

Ganancia patrimonial en el IRPF

En la declaración de la renta del ejercicio en que se transmite la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión como resultado de la diferencia entre por cuánto se vende y por cuánto se compró.

Para calcular el valor de adquisición se suman los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc.); para calcular el valor de transmisión se restan los gastos asociados a la venta (los señalados en este artículo). Por último, para calcular la ganancia que engrosará la base imponible del ahorro del IRPF se aplican coeficientes de abatimiento.

Nota: Como sabemos el importe de la Plusvalía viene dado por la diferencia entre el Precio de Compra y el Precio de Venta. Si esta diferencia representa un beneficio, a esta cantidad se le debe aplicar un gravamen. Pero no sobre el total si es una vivienda adquirida antes del 31-12-1994 ya que en este caso se debe hacer el cálculo del coeficiente de abatimiento por el cual parte del importe del beneficio está exento de gravamen.  (Ver ejemplo al final)

Al importe total del beneficio se aplicarán los siguientes Tipo de gravamen:

  • 19% los primeros 6.000 euros de plusvalía
  • 21% desde 6.001 a 49.999 euros de plusvalía
  • 24% a partir de 50.000 euros de plusvalía

Existen deducciones:

  • Personas mayores de 65 años
  • Venta de vivienda habitual y reinversión en otra vivienda habitual

Gastos notariales

Señalar que el artículo 1.455 del Código Civil determina que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Sin embargo, en la práctica, suele suceder ese pacto y los gastos del notario los asume el comprador.

Gastos del Vendedor de una vivienda 2020. Calcula tus gastos de venta.

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¿Cómo puedo saber qué precio de venta poner a mi vivienda?

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Precio de Venta Casas en Castelldefels 2020

El Precio suele ser uno de los factores determinantes para realizar la venta de una vivienda. Generalmente los compradores establecen una comparación entre lo que demanda el vendedor y la oferta que existe en la zona.

Nuestra primera labor es la de realizar un Análisis Comparativo de Mercado en el que, entre otros muchos factores, tenemos en cuenta las características de nuestra casa y el plazo en el que la deseamos vender.  De esta manera conseguiremos establecer un valor preciso que a su vez resulte competitivo.

Hay que ser “realista”, el precio de venta no lo fijan los propietarios, lo establece el mercado y en última instancia los compradores.

¿Cómo conseguimos realizar un Análisis Comparativo de Mercado? 

Una primera aproximación para establecer el precio en el que debemos poner nuestra casa a la venta, es ir a los principales portales inmobiliarios y seleccionar aquellas viviendas que cumplan estar en la misma zona que la nuestra y que tengan las mismas o parecidas características en cuanto a metros cuadrados de superficie, número de habitaciones, número de cuartos de baño, así como otras características más restrictivas como ascensor, jardín, piscina, calefacción, aire acondicionado, parking, estado de la vivienda, si necesita reformas, gastos comunitarios y de IBI,…etc.

De todas las viviendas seleccionadas, nos quedaremos con el Precio/m2 de cada una de ellas y luego haremos una media de todas. El precio de venta de nuestra vivienda deberá estar cerca de ese precio medio o por el contrario estaremos beneficiando la venta del resto de viviendas que hayamos seleccionado, que en nuestro caso no nos engañemos, ahora son nuestra competencia.

Por otra parte,  existen en el mercado diferentes herramientas mediante las cuales podemos realizar un Análisis de Mercado que nos permita establecer el Precio de venta de la vivienda.  Estas herramientas están por lo general en manos de los profesionales inmobiliarios.

Por lo tanto otra opción que tenemos es contactar con alguna Agencia o empresa que realice una valoración de nuestra vivienda. El informe que estas empresas nos van a entregar supone un coste pero nos dará una visión mucho más aproximada del precio de venta de nuestra vivienda.

En PROHABITAT disponemos de herramientas automáticas basadas en una gran cantidad de parámetros y que además realiza la comparación con el precio de todas las viviendas vendidas en la zona durante los últimos 6 meses, según muestra el Colegio de Notarios de Catalunya.

Esto supone que el precio de venta sea muy competitivo lo que ayudará a aumentar las visitas de potenciales compradores, aumentando de esta forma las ofertas, haciendo que la vivienda se venda en menor tiempo y al mejor precio posible. En PROHABITAT una de las acciones realizadas de forma GRATUITA a todos nuestros clientes, es generar un Análisis Comparativo de Mercado, entregando al cliente un INFORME DE VALORACION DE SU VIVIENDA.

Precio Venta Casa Castelldefels

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